Владельцы коммерческой недвижимости по-разному пережили трудный пандемийный период. Их сложности в 2021 году и надежды на 2022 год разнятся и сильно зависят от вида назначения помещений.
Офисная недвижимость
На офисном рынке ввод площадей вырос практически в три раза по сравнению с прошлогодними показателями. К концу 2021 года их объем ввода достиг 700000 — 720000 кв. м.
Тем не менее, на рынке наметился дефицит офисных пространств в бизнес-центрах. Большинство новых объектов, около 70% площадей, были построены под заказчиков. Формат built-to-suit набирает все большую популярность. Здание возводится под нужды конкретного бизнеса, все договоры с арендаторами заключаются до его ввода в эксплуатацию.
По завершению локдауна многие компании претерпевают быстрое развитие и нуждаются в расширении своих офисов. Наибольший интерес остается к новым бизнес-центрам класса А https://airportcity.spb.ru/, расположенным в пределах Садового кольца. Спрос достиг допандемийного уровня, количество свободных площадей класса А и В невелико.
Выросла потребность в качественных гибких офисах и коворкингах. В новых условиях трудность долгосрочного планирования и возможность при необходимости быстрой перестройки и перераспределения формата работы персонала заставляют компании арендовать гибкие рабочие пространства и сервисные офисы.
В 2022 году аналитики прогнозируют небольшой рост вакантных площадей при вводе новых бизнес-центров и повышение ставок аренды за счет роста стоимости строительства. В развитых деловых районах города цена аренды офиса в БЦ будет максимальной. Доля формата built-to-suit будет расти.
Торговые центры и стрит-ритейл
Прямым следствием локдауна стала низкая посещаемость торговых центров. С целью сохранения арендаторов собственники предоставляли им значительные скидки и льготы. В ТРЦ наметился рост свободных площадей. Наибольшая вакантность наблюдается в новых открывающихся объектах. Их объем ввода к концу 2021 года был на 28% меньше показателя 2020-го. Новые объекты, как правило, представляют собой торговые центры небольшого по площади формата. Большое количество запланированных к сдаче торговых пространств было перенесено на последующие года.
Для удержания бизнеса значительная часть розницы перешла в режим онлайн. Для сохранения заполняемости ТРЦ активно развивают зоны отдыха и развлечений, включая спортивные и детские игровые площадки. Большая часть площадей отдана в аренду под кафе и рестораны.
Ставки аренды торговых площадей в ТРЦ не показали роста в 2021 году. Их докризисный уровень прогнозируется не ранее 2023 года. В новых ЖК цена 1 кв. м помещений под стрит-ритейл выросла на 10 — 20%. При этом стоимость торговых помещений на вторичном рынке не изменилась при небольшом росте срока их окупаемости. Также отмечен некоторый уход стрит-ритейла из центральных городских улиц. Тем не менее, в Москве на них в 2021 году вышли новые международных бренды.
В 2022 г. аналитики и ритейлеры ожидают восстановление рынка. В ближайшие годы новое развитие торговые площади получат в рамках ТПУ (транспортно-пересадочного узла). Для части таких проектов город привлекает инвесторов через торги.
Складские помещения
В 2021 году рынок складской недвижимости пережил небывалый взлет. В Московском регионе средневзвешенная арендная ставка на готовые складские площади поставила рекорд и достигла 5200 руб./кв. м в год. Значительно увеличился спрос и годовой объем строительства новых помещений. До 53% складов возводится в формате built-to-suit под конкретного заказчика. Площади в спекулятивных объектах также арендуются еще на этапе строительства. Их доля составила 33%.
Появились склады нового формата, фулфилмент-центры, с более высокими потолками, повышенной нагрузкой на пол и дополнительной вентиляцией. Запущен первый логистический комплекс в 2 этажа. Этим форматам предрекают дальнейшее развитие.
В 2022 году сохранится высокий спрос на склады, невзирая на ввод новых помещений. Доля свободных площадей не превысит 1%. Ставки аренды также продолжат рост. Помимо дефицита предложений это вызвано значительным повышением стоимости строительства. Из-за увеличения издержек компаний на складские помещения эксперты прогнозируют возможный рост цен на конечный продукт.
Несмотря на непростые для бизнеса предшествующие годы, аналитики предрекают успешное развитие рынка коммерческой недвижимости в 2022 году.
